北京政策解读

北京楼市迎史上最大利好 98%的人都没发现

上海要控制房价了,这是一个让全国人民都羡慕的消息。近日,上海市委书记韩正指出,上海房价已经很高,如果不坚持调控,将影响上海经济持续平稳健康发展,也会削弱城市的竞争力。

对拔苗助长式的房价姿势,上海亮出了“是可忍孰不可忍”的底牌,那北京呢?

似乎还看不到尽头。在土地市场上,面粉价格高过面包的现象已经成了常规戏码,昭示着未来两三年的商品房将抛弃大部分工薪阶层绝尘而去。

不过,那句话说得对极了:当上帝给你关上一扇门的时候,总记得给你打开一扇窗。北京楼市,保障房体系就是为工薪阶层打开的那扇窗。这些保障房包括:自住型商品房,限价房和公租房等。

目前,北京土地市场拍卖搭售保障房地块的做法已经相当普遍。一整块地,被划成商业、公建、商品房和保障房等等多个功能区单元。对于纯商品房价格而言,现在的趋势是管制越来越松,未来单价10万+或20万+的豪宅产品出现已成定局;而对于保障房部分,则受到政府的严格管制,包括价格和受惠人群标准等等。

实际上,不难看出北京房地产市场已经初步形成了住房分层体系。归市场部分,10万+以上的豪宅面向高端客户;归保障部分,则以多种类分别对应大部分工薪阶层的多元化需求。

和之前相比,实际上政府目前已经在帮助工薪层强力摁住了房价上涨的龙头,这无疑是北京楼市历史上最大的利好。之前在北京这个政治经济中心,资金的巨大悬殊造成了房屋占有的巨大悬殊,并加速阶层分裂。如今,政府用保障房来维护城市大部分人群的居住公平,其实也是与国际通行做法并轨的一个举措。

但下一个问题是,北京保障房体系会逐一满足每个定居家庭的居住需求吗?

实际上,这个问题暂时无解。在保障房中,限价房总价最低,但有着严格的户籍和低收入门槛,数量并不多;公租房也有着严苛的入住条件,数量同样有限。对于大部分人群而言,选择购买自住型商品房便成为首选(此外,商住房因为低总价、不限购的特点也越来越受到市场接纳,但局限性在于产权年限问题)。

自住房价格的制定,主要是政府主管部门根据地理位置,周边二手房屋均价,折旧系数等等指标综合计算出来。下图是三年来北京个别自住房楼盘单价变化情况:

年 份 地 块 名 称 价格(元/平方米) 房 企 名 称
2013.11 朝阳区东坝南区地块 22000 恒大
2014.04 顺义区赵全营镇 14000 首创
2014.10 顺义区前进新城 18000 当代节能置业和北辰联合体
2015.01 丰台区白盆窑地块 29000 华润首开
2015.04 海淀区永丰产业基地 22500 首创
2015.06 大兴区瀛海镇姜场村 17500 旭辉
2015.07 房山区拱辰街道 17500 恒大

(上图为鹰觅房产新媒体根据资料整理)

从中可以看出,位置是决定价格的主导性因素。今年初,位于丰台的白盆窑地块的自住房单价创出了29000元的新高,直接可以比肩当时一些纯商品现房价格。

此外,自住房单价走高的趋势也愈来愈明显。这一方面是因为今年以来在楼市利好刺激下,商品房价已经全面上涨。今年5月,在核心区的西城,普通商品房价格就已经突破7万。看下图:

 

另一方面,毋庸讳言,则是出于控制北京人口规模方面的考量,房价是有效控制人口的一个手段。

从这一点来看,即使政府极大程度控制了房屋分配和房价走势,但对于生活在这座城市的无房者而言,买房依然是一件需要跳一下才能够得着果子的事情。

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